Shopping centers e Condomínio: Mesmas regras
 

Proprietários de lojas em shopping center estão sujeitos às mesmas regras de pagamento de despesas comuns de condomínio impostas aos lojistas locatários pela convenção do condomínio. Com voto desempate do ministro Jorge Scartezzini, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve acordão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que considerou cabível a cobrança de taxa condominial de proprietários e locatários com base no CRD (coeficiente de rasteio de despesas).

No caso, o recurso foi ajuizado no STJ por dois proprietários de unidades no Shopping Top Mall, construído em Brasília. Os recorrentes questionaram a legalidade da utilização do CRD, alegando que a convenção estipulou sua aplicabilidade apenas em relação aos locatários, não a todos os condôminos indistintamente. Em razão da alegada ausência de previsão expressa na convenção para o rateio de despesas aplicável aos proprietários autônomos, eles sustentaram que suas quotas devem ser calculadas a partir da fração ideal do terreno de cada unidade.

O argumento dos recorrentes foi aceito pelo então relator do processo, ministro Ruy Rosado, que deu parcial provimento ao recurso. Em seu voto, acompanhado pelo ministro Aldir Passarinho Junior, o relator concluiu que a convenção não definiu o critério de rateio de despesas para os proprietários, não lhes cabendo a ressalva legal que permite a divisão de despesas de forma diversa da aferida pela fração ideal do terreno.

Seguindo a votação, os ministros Fernando Gonçalves e Raphael de Barros Monteiro Filho aplicaram a Súmula número 5 do STJ e votaram pelo não-conhecimento do recurso. Ambos concluíram que a solução do recurso especial dependeria de análise de disposição da convenção condominial do shopping e que tal revisão é inviável no âmbito do recurso especial.

Diante do empate em dois votos a dois, o ministro Jorge Scartezzini pediu vista do processo para posteriormente proferir seu voto. Em sustentação repleta de fundamentos, o ministro acompanhou a divergência para não conhecer do recurso.

Voto desempate

De acordo com os autos, os recorrentes adquiriram duas unidades do Shopping Top Mall quando o empreendimento ainda correspondia a um mero agrupamento de lojas, tipo galeria, de cunho essencialmente imobiliário. O projeto original foi posteriormente modificado e o empreendimento transformado em shopping center, cujo escopo básico é a locação das lojas. Para administrar as lojas, foi criada a Top Mall Administradora de Condomínio Ltda., que propôs aos proprietários de unidades autônomas a revenda dos imóveis à empresa recém-criada. A proposta foi recusada pelos proprietários.

Em seu voto, o ministro destacou que foi oferecida aos recorrentes a oportunidade de não se integrar ao projeto de formação do shopping mediante a revenda das unidades à incorporadora. Ressaltou, ainda, que, por definição, o shopping center corresponde a um centro comercial planejado composto de lojas diversificadas sob administração única e centralizada, cujas unidades em sua maior parte são objeto de locação.

Sendo assim, prosseguiu o ministro, os lojistas estão sujeitos a normas contratuais padronizadas que visam à conservação do equilíbrio da oferta e da funcionalidade para assegurar a convivência integrada e otimizar o faturamento. Segundo o ministro, dentro desse contexto, a convenção de condomínio visa estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar regras de custeio dos encargos condominiais válidas para todos os condôminos.

O ministro Jorge Scartezzini também ressaltou, em seu voto, que, embora o Tribunal local não tenha conhecido da alegação dos recorrentes sobre a ausência de registro da referida convenção, o tema está pacificado na súmula 260 do STJ, assim versado: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Segundo o ministro, a questão foi minuciosamente analisada em duas instâncias ordinárias que concluíram, de forma uníssona, que os proprietários de unidades autônomas são definidos como condôminos, estando, desse modo, sujeitos, tal como os locatários, à previsão do rateio das despesas do condomínio com base no CRD.

“O conhecimento do especial, na espécie, implica a análise do acerto de decisão lastreada puramente em interpretação de cláusulas contratuais, esbarrando, portanto, no enunciado da Súmula n° 5 do STJ. Entendo que tal caminho é vedado aesta Corte de Uniformização Infraconstitucional”, concluiu o ministro, encerrando o julgamento com o placar de 3 votos a 2 pelo não-conhecimento do recurso.

REsp 493723

STJ